Compra de bens imóveis em leilão é seguro?

O leilão pode decorrer de um processo judicial em que o proprietário do imóvel se torna devedor em uma ação de execução e o mesmo não possui o valor necessário para satisfazer a dívida, ocorrendo então a busca, penhora e venda dos bens localizados em nome do executado.

Ademais, o leilão poderá não estar vinculado a um processo, o que enseja o leilão extrajudicial, sendo o mais comum de acontecer, vez que se origina da inadimplência do contratante de um financiamento junto à uma instituição bancária, como instituído pela Lei de Alienação Fiduciária (lei 9.514/1997).

Neste caso, o imóvel é dado como garantia ao credor fiduciário, sendo constituída a propriedade do bem em favor do mesmo até a satisfação da obrigação.

Acontece que apesar dos preços vantajosos e atrativos para compra de bens imóveis em leilão, ainda existem muitas incertezas dos interessados, posto que acreditam que as dívidas do proprietário anterior seriam transferidas ao adquirente/comprador, o que, em regra, não ocorre.

Somente haverá a assunção da dívida se tal peculiaridade estiver expressa no edital de forma clara, mas como anteriormente dito, em regra, isso não ocorre, vez que o credor é pago com o valor da arrematação do imóvel, e não sendo suficiente, o residual será cobrado do devedor, ex-proprietário, não incidindo sobre o imóvel leiloado, conforme dispõe o artigo 908 do Diploma Processual Civil.

Outra dúvida recorrente é na situação do imóvel ser de propriedade de mais de uma pessoa, podendo isto ser em razão de casamento ou de compra em condomínio, caso em que o coproprietário ou cônjuge terá direito à parte correspondente à fração que lhe pertence no valor da arrematação.

Contudo, é necessário entender que há riscos do leilão ser anulado, sendo que ocorrendo isso, todo o valor já pago será devolvido computando correção monetária, de modo que não há que se preocupar em perda do investimento.

Frisa-se que, se tratando de leilão extrajudicial, além do valor da arrematação do imóvel, o adquirente deverá pagar uma comissão ao leiloeiro, que geralmente é 5% (cinco por cento) do valor do bem. Já no leilão judicial, além do percentual do leiloeiro, deverão ser pagas ainda as custas cartorárias e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Por fim, cabe ressaltar que o adquirente deve se atentar se o imóvel está ocupado, vez que será sua responsabilidade providenciar os meios para desocupação do imóvel.

Então, sim, apesar de haver alguns riscos baixos, a compra de imóveis por meio de leilão judicial é muito seguro e vantajoso.

Algumas dicas para a compra de imóvel em leilão são:

1) Conheça o imóvel que está sendo leiloado;
2) Consulte um corretor para entender melhor a avaliação do imóvel;
3) Leia integralmente o edital;
4) Verifique se imóvel está desocupado;
5) Atente-se às obrigações do comprador.

Neste passo, cabe recomendar ainda que busque orientação de um advogado para garantir um bom negócio, bem como analisar o caso e evitar surpresas futuras.

Mikaella Gois
Estagiária da MBT Advogados Associados

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