O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sobre a transferência de propriedade imobiliária. Historicamente, havia divergências sobre qual deveria ser a base de cálculo desse imposto: o valor venal do imóvel, o valor de mercado ou o valor efetivamente negociado entre as partes.
Após a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do Tema 1.113, que estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da operação — ou seja, o preço real acordado na transação imobiliária — contribuintes têm conseguido na Justiça decisões garantindo a incidência do ITBI com base no valor da operação, e não sobre um valor de referência estabelecido unilateralmente pelos municípios.
Entendendo a Decisão do STJ
A principal questão julgada pelo STJ era se os municípios poderiam utilizar valores de referência, frequentemente superiores ao valor da transação, para calcular o ITBI. O tribunal concluiu que não é permitido aos municípios fixar uma base de cálculo distinta do valor da operação sem comprovar que o valor declarado não corresponde à realidade.
Segundo o STJ, apenas em casos onde haja evidências de subfaturamento ou fraude é que o município pode contestar o valor declarado e proceder à avaliação do imóvel para fins de tributação.
Impactos para os Contribuintes
A decisão do STJ representou uma vitória significativa para os contribuintes, reafirmando as decisões que já vinham sendo prolatadas pelos tribunais brasileiros, segundo as quais o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente pago pelo imóvel, evitando cobranças excessivas e garantindo justiça fiscal.
O Papel dos Municípios Após a Decisão
Apesar da decisão do STJ, muitos municípios ainda têm utilizado valores de referência para calcular o ITBI.
Cabe ressaltar, no entanto, que, com o trânsito em julgado da decisão — o que ainda não ocorreu — os municípios terão que observá-la de forma vinculativa.
Os municípios continuarão tendo o direito de fiscalizar e assegurar que o valor declarado nas transações imobiliárias reflete o valor real de mercado. No entanto, cabe a eles o ônus de comprovar qualquer discrepância significativa entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel.
Conclusão
A determinação do STJ trouxe maior segurança jurídica às transações imobiliárias. Dessa forma, compradores e vendedores devem estar atentos a essa decisão, assegurando que os valores declarados reflitam fielmente a realidade da transação, evitando assim possíveis questionamentos futuros. Ainda, caso o posicionamento não seja seguido pelos municípios, os contribuintes podem buscar no Poder Judiciário a revisão do lançamento.
