O mercado imobiliário é um setor que exige constante adaptação e flexibilidade, principalmente quando se trata de contratos de locação. E assim, com a queda no Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM), tem-se levantado questões sobre como lidar com a variação negativa desse índice nos contratos de aluguel.
O que se costuma observar nas cláusulas de reajuste dos contratos de locação, é muitas delas não especificam se o reajuste se aplica apenas a variações positivas do IGPM. Portanto, essa falta de especificação dá margem para a interpretação de que o reajuste pode ser aplicado tanto em casos de resultados positivos quanto negativos.
Nesse contexto, é importante ressaltar que o IGPM é um mecanismo usado para preservar o poder aquisitivo dos imóveis locados, não representando um bônus ou ônus para as partes envolvidas. Portanto, sua aplicação não implica em aumentar ou diminuir o valor pactuado no contrato, mas sim na manutenção do equilíbrio contratual entre as partes.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se pronunciou por meio do AgRg no REsp 1413801/RS indicando que é possível aplicar índices negativos em períodos de deflação. No entanto, ressalva-se que, no cálculo final, a atualização não deve resultar na redução do valor nominal inicialmente estabelecido no contrato, de modo a manter o equilíbrio contratual entre as partes.
Cumpre ponderar que, no direito contratual, um dos princípios fundamentais é o da boa-fé, isso significa que as partes envolvidas em um contrato devem agir de maneira leal e honesta. Além disso, o contrato deve manter um equilíbrio entre as obrigações das partes.
Por exemplo, durante a pandemia, o IGPM teve uma inflação de cerca de 30%, que não foi imputada à maioria dos contratos de locação no Brasil, a fim de manter o equilíbrio entre as partes.
Desse modo, verifica-se que para a aplicação da variação negativa do IGPM nos contratos de locação dependerá de cada caso concreto, sendo necessário interpretar as cláusulas contratuais existentes no contrato de locação, além de observar e respeitar o valor nominal do contrato, tudo de acordo com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.
Por
Heloísa Galdino – estagiária
Thaís Rodrigues – advogada sócia
